9月27日，北京凯德置地中国控股公司副总经理毛大庆先生以及新加坡吉宝置业销售总监柯秀玲女士作客新浪嘉宾聊天室。以下为聊天实录：

　　主持人： 各位网友大家好！今天我们有幸请到北京凯德置地中国控股公司副总经理毛大庆先生以及新加坡吉宝置业销售总监柯秀玲女士作客新浪嘉宾聊天室。两位嘉宾都是新加坡企业的代表，欢迎两位的到来。今天主要的话题聊一下新加坡企业北京的开发的理念，以及谈一谈在北京房地产市场做项目的感受。先请嘉宾跟网友打声招呼。

　　柯秀玲： 大家好，各位网友好！我是柯秀玲，也是吉宝置业在北京整个项目的销售总监，非常感谢跟网友做交流。

　　毛大庆： 大家好，我是毛大庆，来自凯德置地中国投资有限公司，非常高兴在网上跟网友进行交流。

　　主持人： 两位老总的企业都是属于新加坡的企业，在北京又是分别与8月和9月份，推出你们在北京头一个项目，大家知道房地产是一个区域性很强的市场，用北京地产界的说法：北京的房地产市场水很深。包括像万科这样顶尖的企业，在进入北京市场之后，也遇到了这样那样的困难，凯德和吉宝在进入北京市场之后，是否也出现了水土不服的症状？

　　毛大庆： 房地产我们认为向来本土化的行业，这个很多人都会看到，在国际大型跨国公司，包括我们经常讲五百强等等，很少有人提到，很少有看到房地产公司在里面。房地产本身这个产业是一种很难进行跨国经营的产品，凯德置地作为亚洲最大的上市房地产公司之一，我们公司在全世界二十多个国家、七十多个城市在搞房地产。这个给我们带来很大的问题，经常在讨论如何去适应当地的开发市场，同时也就是长途化的问题。其实不光是适应中国这个本土化，特别是包括我们在其它各个国家的房地产都要适应本土化问题。

　　水土不服的情况有很多种，我相信房地产当我们从新加坡当年到上海投资，到今年为止第十个年头，从上海到北京，各个地区的市场情况不一样。北京应该说，有人说水很深，其实也是说北京房地产市场它的情况变化，各个方面因素比较复杂。

　　我们从99年底最初进入到北京市场，那个时候还没有真正搞跟土地有关的房地产开发，收购一些不良资产，进行改变，进行包装，逐渐到2002年我们把重心从上海扩大到北京，在中国投入重心，那个时候我们经历两年多在北京收购不良资产以后，逐渐慢慢对北京市场有所了解。

　　应该说从目前，我们从产品，从设计，从市场的研究方面，都很重视如何更加的本土化，更加适应北京的地方特色，同时也不要削弱我们在国际上的经验，这方面我们在做大量的工作，但是应该说还不完全达到我们的希望和预期，所以还在更多做这方面的努力。

　　所以说从项目，从产品，从我们团队的构成这些方面都还在进一步的更多适应本土化运作，有没有水土不服，还要看市场对我们产品能不能给予认可和接受。

　　柯秀玲： 同样的，刚才毛总说的，我们吉宝，也是在二十多个国家，不同城市开发很多项目，包括在越南，在菲律宾、泰国，其实刚才毛总所说的，房地产是一个非常本土化的一个产品，去到哪个城市你必须要了解当地生活的习惯，当地一些因素。所以来到北京，同样我们还是用我们在其它城市开发的整个过程，先了解市场，先了解这里的人他们需要什么，他们是未来三年、五年会是怎么样一个局势，然后还有我们在哪一方面能够体现出吉宝的优势，在产品方面怎么提升北京人居住的品质。

　　至于我们是不是完完全全已经本土化了？我觉得我们还要在做平衡，某些方面我们应该本土化，包括产品的设计肯定本土化，符合这里居住环境。可是某些方面我们还是要坚持我们国际一些理念，比如管理方面，销售方面。我觉得如果成功在每一个城市开发深入，一个是保持国际化的一个理念，一个是把产品设计的本土化。

　　主持人： 能做到符合当地市场需求？

　　柯秀玲： 对，找平衡点，不能走极端，如果完全本土化没有我们发展特色。如果你太国际化，你没有考虑到本土因素，你也不会成功，因为这里的人可能不接受你所提供的一个产品。

　　主持人： 吉宝本土化时间大概有多长？像凯德是十年时间，咱们是多少年？

　　柯秀玲： 我们也是差不多，因为早在92年就已经进入到苏州工业园了，我们是在同一个时期，然后到了上海，到了昆明，又到成都、沈阳、北京都在做。

　　我们对中国并不陌生，只是说中国这么大，每个城市就好象一个新的国家，我们在每一个城市重新适应，重新思考说我们在这个城市应该怎么做，做什么样的产品。因为我相信包括凯德他们在上海的产品跟他们在北京的产品还是有差异的，我们也是，有很多区别，都是这样子。

　　主持人： 目前在北京登记在座的房地产公司的不少于八千家。在售的楼盘不少于700个，市场很大，竞争也很激烈，作为刚刚进入北京市场的外资公司，两位有没有应对市场激烈竞争的独门秘籍？

　　柯秀玲： (笑)我觉得谈不上什么独门秘籍，我们既然来到北京做了一些功课，对于市场这些，我们知道我们在哪一方面是能够有很大的竞争，就是说在产品本身，在整个管理，包括这个品牌，因为吉宝是一个品牌，所以我觉得这已经是一个优势了，我们进入北京的一个优势，就是我们有这个品牌，这个项目幕后有这么有实力的开发商，这已经在竞争方面已经给我们很大优势。

　　往下走，我觉得是在产品方面，包括在产品设计，包括产品方面的管理这些都能够，在竞争方面优势是有。

　　而且有人说你们在望京，这样的价位有竞争吗？我说肯定是有，只有我们靠近地铁站。我们现在价格来说绝对是占有优势的，因为我们现在属于期房的价格，而且我们是精装修，全精装修，一个整体的小区，所以在各个方面都有它的优势。

　　毛大庆： 其实有一点刚才注意到，柯总讲，这也是我们作为新加坡企业一个共同的地方，就是这个公司的品牌，这个我们也一直在注意到，现在其实国内也有出现很多这样公司，比如万科等等，其实对于市场这种信誉度，很大一个程度是靠这个公司一个很强有力的品牌在支撑着。

　　其实这一点你问我们有什么很独特的秘籍，我相信没有什么特别大的秘籍，但是作为这样大型国际公司，加入到国内市场竞争里面来的时候，我们对自己的长处和短处有一个分析。那么从房地产企业从国内的房地产企业开发几十年的项目，现在公司在逐渐的在走向一个塑造自己公司品牌，塑造公司整体形象，因为住宅楼很难来塑造，因为造了就卖，大家都知道更多是这个项目的名字，而在新加坡像国际上这些大型的公司，更多是在塑造一个长期发展公司的品牌，所以这一条是我们可能加入竞争市场里面来很重要的一个环节和要把握一个因素。这一点在我们上海开发十多个项目里面已经都体现出来了，这是一个很重要的。

　　另外一个就是，由于大量的开发经验的积累，因为房地产这种项目，我们觉得有它的取巧的一面，但是也有很多东西是不能够走捷径能到达的，这里面有很多东西，其实大量开发商的经验积累和多方面因素结合在一起，出现的一个产品。我相信一个理性的消费社会，它的消费人群和市场他能看到是更多这个产品在做完以后，另外是在它的产品不断地升值，在产生它潜在价值过程，谁能看到这个来说，这个市场其实也越来越理性，对发展商的理解要求越来越高。

　　从这些方面来讲，我们认为我们能够带领市场这样的产品，理由是这些开发商真正在开发历史上，逐渐积累和有成熟的开发产品。所以我觉得如果说所谓有什么样的竞争力，这个是很重要的。

　　主持人： 其实刚才咱们漏了一步，应该先让两位嘉宾介绍一下各自的企业，先请柯总介绍一下。

　　柯秀玲： 我们吉宝置业是属于吉宝集团下的项目，开发公司，是上市公司之一。我们之前在中国的刚才我提到说早在92年就是进入到中国，先在苏州工业园，后是在昆明我们建了高尔夫球场，湖畔春城，在上海也开发了项目，也到成都，也到北京。

　　除了这个之外，我们在亚洲几乎每个国家都有开发的项目，包括印尼、马来西亚、菲律宾，一一列出来太多了。中国也是我们吉宝非常重要的事情，未来五年到十年我们不断在中国寻找新的开发机会。

　　毛大庆： 凯德置地中国投资有限公司，开发主体应该是新加坡集团的子公司，凯德置地都是属于新加坡上市最大房地产之一，凯德置地在开发的，从我们整个房地产开发的板块上，覆盖面非常强，因为这个公司我们就是经营房地产，但是房地产涉及到，目前比较大板块我们都涉及，包括我们住宅的方面开发，包括我们商用房开发，包括我们酒店业的开发和管理，包括我们的物业管理，以及我们房地产基金，这些方面我们都齐头并进，都在努力推动。

　　目前涉及到这些板块的房地产开发和管理项目，就是在世界二十多个国家七十多个城市都有这些不同方面的开发。

　　中国大陆应该是我们在新加坡本土以外，除了澳洲之外另外一个很重要的市场，从九十年代初，刚才跟柯总讲的一样，当时把上海作为第一开发重点，目前来讲已经在国内方方面面项目有二十多个，在中国大陆总投资规模已经超过160个亿人民币。北京是我们继上海之后另外一个重要的开发重点，同时现在我们还涉足在大连、天津、苏州、厦门、广州、武汉一些城市，我们都有不同类型的项目，在西部也在看重庆和成都和这类的城市。

　　所以应该说从长远来看，中国大陆将作为凯德很重要的海外甚至最重要的投资板块，这是我们投资方向。

　　主持人： 毛总我有一个非常小的疑问，咱们刚才讲到了一个公司品牌的延续性，为什么咱们在新加坡的公司母公司叫嘉德，而进入中国之后改成凯德？

　　毛大庆： 这每个人都问的问题，在新加坡当时我们注册，因为新加坡它主要以英文名字为主，当时我们起的中文名字叫嘉德集团，嘉德置地或者怎么样，当时想在中国大陆注册嘉德的时候，嘉德已经被注册了，没有办法我们只能用谐音凯德。

　　主持人： 两位进入中国市场有十多年历史的时间，您认为目前像北京的房地产市场现在还处在什么阶段？国内和新加坡地产商在开发理念上有什么差异？

　　毛大庆： 应该说我们有一个比较客观的、宏观的分析，就是说其实中国大陆从有房地产这个词到今天真正的市场化的房地产开发，应该说不超过几年的时间，因为你看房子国家计划分的，到房子有了商品化的房子，到集团购买占主体，然后到集团购买结束以真正的小业主购买，小客户购买为市场主体，这是几个发展的阶段，这个阶段后面几个阶段非常短，基本上在十几年之内就完成了，因为从改革开放到现在也都二十多年了，所以从这个时间内真正房地产作为一个市场化的一个产业，应该说不到十年这样的时间。

　　那么从这个急速发展阶段来看，客观说中国的房地产发展速度非常快，这是我们宏观的看法，甚至于用了这几年的时间，完成了国外房地产可能走了十几年，甚至是几十年的路，这个速度是一个速成的速度，非常短。

　　当然由于这个速度，带来的问题也是很多，包括土地开发的政策的不断的在调整，规划的法律法规在调整，房地产消费市场引导观念不断在调整，产品不断在进化。那这些过程都在急速的在进展，那么这些进展伴随着很多问题的发生跟解决。

　　所以应该说处于什么阶段，我个人的看法是它应该说从今年谈了很多8.31，以及这个房地产金融各方面的变化，我们觉得这些只是表面上的问题，真正的问题可能是从房地产市场到今天，应该做一个阶段性的总结，进入到下一个阶段，也许是对市场更加规则化，政策更加透明化，法规化，另外从土地开发，从无序到有序，项目的开发可能更加跟国际接轨等等。所以这个可能是一个，到现在为止说是什么阶段，我觉得可能是一个初级阶段，或者是初级进一步向中高级发展的一个转折的时候。

　　这个过程我相信每个国家的房地产都有不同的类似的情况，这只不过因为中国这个情况很特别，从计划经济到市场经济，这种变化非常大，这个显现可能更明显。

　　主持人： 而且转换时间非常短。

　　柯秀玲： 好象新加坡虽然它的房地产历史比中国要长，它是通过时间慢慢一年一年，两年慢慢不断地演变到今天这个局面，也是因为政府的一些规章制度吧，整个房地产市场把它分得很规范，到今天这样一个局面。

　　可是中国市场好象刚才毛总说的，因为它是从很短的时间内，从第一步到第十步，不是一二三慢慢这样子，从第一步跳到第五，从第五跳到第十，中间没有一些基本的过程，缺乏过程，所以说可能会造成一些比较跟不是跟国际性很符合的平台，不太一样。它的竞争平台我觉得是很不一样，尤其是在北京最大，现在这个市场最大的特点，觉得这个市场竞争平台很不一样，因为毕竟北京还是本土的开发商占的市场比例远远超出于海外的开发商占市场的比例，跟上海是一个相反的比例，上海开发商占的比例非常大，超出本土开发商的开发总量。

　　而且这里很多各个因素，造成北京的市场它有很多方面是，比如与我们这些外来开发商，觉得在平台上有一个差距吧。所以说不像在新加坡，无论你是海外或者本土，都是同一个平台去竞争，标地、买地、销售各方面都是一个起跑线上，可是在北京有一点不一样。

　　主持人： 这给咱们开发上面带来什么难度吗？

　　柯秀玲： 难度我觉得是有，我相信包括那些南方来的开发商跟我们有同样的看法，我们见到互相聊我们碰到的问题都是不多，我们首先是要把那个平台给拉得比较近一点，在土地方面收购，然后在下一步销售方面的，针对媒体或者各方面，跟不同的部门协调方面。

　　我觉得北京这一年已经很大的变化，就市场，因为北京人已经开始，包括大众已经开始走向国际化，包括你可以看到，这个市场产品的设计里面，其实都非常前卫，出来商品设计都非常前卫，他们已经意识到必须要走向国际化。

　　可是问题是他们在硬件方面已经到了国际性，他们可能可以聘请一个美国或者澳大利亚设计师来设计，因为设计只是最小一部分，最重要一部分就是整个工程管理，整个建设过程，这方面他们还没有提升到整个国际水平，因为需要一段时间来培养的，包括凯德，这几个内部非常国际性的机制，吉宝也有，这些不是一天、两天出来，经过一段时间，经过开发很多项目，在不同地区开发项目所累计起来的经验，累计这个程序，这个理念吧。

　　所以我觉得再过几年，本土开发商累计经验，这个市场慢慢走向国际性。

　　主持人： 两位认为咱们跟国内开发商最大不同就是运营和管理上面的方式、方法，海外的房地产开发商有一套更成熟的管理模式。

　　柯秀玲： 对。

　　主持人：刚才谈的都是有关于开发层面的，下面一个问题是有关基金管理的。大家知道凯德的母公司嘉德置地其中六大业务之一就有房地产基金管理，目前运作两支基金也非常成功。但是目前在国内搞地产基金，还有一定的难度，您认为中国的地产基金的前景如何？

　　拥有国际地产品牌就是我们的“独门秘籍”(实录二)